Eigentlich könnte es so einfach ein - ein kleines Häuschen bestellt, aufgestellt, einrichten, genießen. Schließlich steht es ja auf dem eigenen Grundstück. Doch ganz so einfach ist es leider nicht. Für viele Gartenhäuser und Bauten generell, ist in Deutschland eine Baugenehmigung erforderlich. Grundlage sind das bundesweite Planungsrecht, das Baugesetzbuch und die Bauordnungen der einzelnen Länder. Allerdings gibt es auch Einschränkungen: je nach Nutzungsart, Größe und dem Standort des Gartenhauses ist bauen auch ohne Genehmigung möglich. Wir haben die wichtigsten Informationen zusammengetragen und geben Tipps, was man beim Bau des Gartenhauses beachten sollte.
Größe, Standort, Kosten - in diesen Fällen brauchen Sie eine Baugenehmigung fürs Gartenhaus
Was regelt der Bebauungsplan?
Im Bebauungsplan regelt die Kommune, welche Grundstücksflächen vorhanden sind und bebaut werden dürfen. Dort sind auch Vorgaben zu sogenannten Nebenanlagen (z.B. Lauben, Gartenhäuser, Schuppen u.ä.) festgelegt die nur innerhalb der eingezeichneten Baugrenzen errichten werden dürfen. Darüber hinaus muss das öffentliche Baurecht eingehalten werden (u.a. muss der Bau zu den örtlichen Gegebenheiten passen).
Wie groß darf ich ohne Baugenehmigung bauen?
Die gute Nachricht zuerst: es gibt wie immer Ausnahmen. In manchen Bundesländern sind kleinere Gartenhäuser nicht genehmigungspflichtig.
Klein bedeutet allerdings vielerorts Mini - eine Grundfläche von 5 qm ist nicht viel. Entscheidend sind also vor allem die Fläche und Höhe des Gartenhauses. So ist in Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen und Thüringen bereits ab 10 m³ eine Baugenehmigung erforderlich, in Bayern erst ab einer Größe von 75 m³.
Zudem darf die Höhe meist nur 3 Meter betragen und das Haus muss einstöckig sein. Eine Übersicht zu den Vorschriften der einzelnen Bundesländer finden Sie hier.
Standort und Ausstattung
Die nächste wichtige Frage: Liegt der geplante Standort des Gartenhauses innerhalb oder außerhalb einer Siedlung? Außerhalb von bebauten Siedlungen ist nämlich fast immer eine Baugenehmigung notwendig. Innerhalb von Ortschaften erst ab einer bestimmten Größe. Darüber hinaus ist eine Genehmigung notwendig, wenn das Haus über folgende Ausstattungen verfügt:
-
- Kochstelle und/oder Toilette
- Feuerstätte / Heizung
- Festes Fundament aus Beton
- Haus ist mehrtägig bewohnbar
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Baugenehmigung bzw. des Antrags?
Nun ja - die Bürokratie in Deutschland ist allgemein ja nicht für ihre Einfachheit und Schnelligkeit bekannt. Eine offizielle Regelung, wie lang die Prüfung eines Bauantrags dauern darf, gibt es leider nicht. Die Behörden arbeiten zudem regional unterschiedlich, so daß ein Bauantrag zwischen 2,3 Wochen und 6 Monaten in Anspruch nehmen kann.
Wenn sofort alle notwendigen Unterlagen mit dem Antrag eingereicht werden, sollte man im Schnitt aber mit einer Bearbeitungszeit von rund 6 Wochen rechnen.
Was kostet eine Baugenehmigung fürs Gartenhaus?
Grundsätzlich sollte man vorab den Kontakt zum Bauamt suchen. Eine Beratung zum Bauvorhaben im kommunalen Bauamt ist kostenfrei. In manchen Kommunen unterstützen die Mitarbeiter*innen im Bauamt auch sehr kompetent bei der Antragstellung und dem Ausfüllen der Anträge. Zudem geben sie Hinweise an welchem Standort und bis zu welcher Größe keine Baugenehmigung erforderlich wäre. Ist für das Gartenhaus eine Baugenehmigung notwendig, sollte man den Bauantrag von Experten (z.B. Architekturbüro) einreichen lassen. Die Kosten für einen Bauantrag variieren je nach der Größe, Nutzung und Art, z.B. ob es sich um ein kleines Gartenhaus, ein bewohnbares Blockbohlenhaus oder eine Garage handelt.
Bauen ohne Baugenehmigung?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist bauen ohne Baugenehmigung durchaus möglich. Unter folgenden Voraussetzungen wird meist keine Genehmigung benötigt:
- Sehr kleine Gebäude/Schuppen innerhalb einer Siedlung
- Eingeschossiges Gartenhaus von weniger als 10m³ Grundfläche
- Nutzung als Geräteschuppen / Atelier
- Höhe unter 3 Meter, Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück
- Die Länge an der Grundstücksgrenze beträgt weniger als 9 Meter
- Das Gartenhaus ist nicht dauerhaft bewohnbar (ohne Toilette, ohne Feuerstelle/Heizung, ohne Kochmöglichkeit)
- Das Gartenhaus kann problemlos abgebaut werden (ohne Beton-Fundament)
- Eine Holzsauna oder eine Saunafass sind beispielsweise genehmigungsfrei
- In einer Pachtkolonie ist eine Gartenlaube bis 24m² genehmigungsfrei (Bundeskleingartengesetz)
Die Landesvorschriften im Überblick
Leider unterscheiden sich die Bauordnungen in den Bundesländern enorm.
Wir haben einen groben Überblick für Sie erstellt, ab welcher Größe eine Baugenehmigung innerhalb bzw. außerhalb von Ortschaften erforderlich ist:
|
Bundesland |
In Siedlungen |
Außerhalb Siedlungen |
|
Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
erst ab 10 m³ |
immer genehmigungspflichtig |
|
Schleswig-Holstein |
erst ab 30 m³ |
Baugenehmigung ab 10 m³ |
|
Hamburg, Hessen |
erst ab 30 m³ |
immer genehmigungspflichtig |
|
Baden-Württemberg, Niedersachsen |
erst ab 40 m³ |
Baugenehmigung ab 20 m³ |
|
Rheinland-Pfalz |
erst ab 50 m³ |
Baugenehmigung ab 10 m³ |
|
Bayern, Brandenburg |
erst ab 75 m³ |
immer genehmigungspflichtig |
|
Nordrhein-Westfalen |
erst ab 75 m³ |
ausschließlich für Land- und Forstwirtschaft gestattet |
Stand: März 2020
Wie stelle ich den Antrag für die Baugenehmigung?
Den Bauantrag für das Gartenhaus stellen - so geht`s
Zunächst ist die Frage, ob Sie für ihr Gartenhäuschen überhaupt einen Bauantrag stellen müssen. Ab einer bestimmten Größe und auch bei kleineren aber bewohnten Bauten ist es aber ohnehin ratsam, das Gespräch mit dem Bauamt zu suchen, damit nicht doch das böse erwachen folgt. Fragen Sie am Besten vorab in der Kommune nach den Vorgaben und bitten Sie um den Bebauungsplan für Ihren Standort. Auch ein Gespräch mit den Nachbarn macht Sinn, da diese im schlimmsten Fall ihr Häuschen (z.B. bei Nichteinhaltung der Mindestabstände zur Grundstücksgrenze) abreißen lassen können.
Mit dieser Checkliste, dürfte nichts schief gehen!
Checkliste für den Bauantrag :
- Vorab über die jeweilige Landesbauordnung informieren (z.B. hier)
- Die Nachbarn über das Vorhaben informieren
- Die Nachbarn über das Vorhaben informieren
- Einen Termin beim Bauamt beantragen (am besten mit den Informationen zum gewünschten Gartenhaus vorstellen)
- Je nach Gesetzeslage einen Bau-, Ausnahme- oder Befreiungsantrag stell
- Auf die Rückmeldung warten
- Bei Genehmigung kann es dann auch direkt los gehen
Achtung, diese Bußgelder drohen
Leider passiert es nicht selten, daß Gartenhäuser einfach „schwarz“ und ohne Genehmigung auf dem Grundstück aufgestellt werden, ganz nach dem Motto - „das erfahren die schon nicht“. Davon können wir aber nur dringend abraten. Zumal es oft Nachbarn sind, denen im Zweifel das neue kleine Häuschen ein Dorn im Auge ist und schnell zum besten Helferlein der Baubehörde werden. Dann wird es richtig teuer. Hier drohen nicht nur Bußgelder von bis zu 50.000 EUR. Darüber hinaus kann die Bauaufsicht bei unerlaubt aufgestellten Gebäuden strenge Sanktionen verhängen: Abriss, Strafverfahren, Beschlagnahme oder Untersagung der Nutzung. Diesen Ärger sollte man sich besser ersparen.
Hilfe bei der Antragstellung
Sie möchten ein bewohnbares Gartenhaus in angemessener Größe kaufen und sind sich unsicher bezüglich der Antragstellung? Der Papierkram ist Ihnen ein Graus? Gar kein Problem. Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Gemeinsam finden wir den besten und schnellsten Weg falls eine Baugenehmigung fürs gewünschte Gartenhaus notwendig ist. Sprechen Sie uns ein an! Wir unterstützen Sie gern.
